中国地产投资：2009年充满机遇？

    2009 年市场展望

    开发用地和大型项目

    去年，二线城市投资非常火爆，占交易总量的 43.3%，较 2006 年上涨 7.8%。然而，这主要源于一线城市缺乏足够的投资等级的产品及开发用地成本高昂。这促使海外投资者转向二线城市，如大连、天津、成都和杭州，有的转向三线城市，以寻求获得更高的收益或者更好的股权回报。不过，目前一线城市到三线城市的地方开发商普遍都面临困难，这给海外投资者带来了巨大的机遇。海外投资者目前在购买资产方面享有更大的议价权和相对更多的机会。为了吸引海外及国内投资者的投资，地方公司越来越愿意降低开发用地和已建成住房的报价。这一市场正在从卖方市场转向买方市场。预计市场投资重点将重返一线城市，市场上也将出现更多高水平的投资产品。

    预计短期内举债率较高的投资者将大幅撤离中国投资市场。展望 2009 年，活跃投资者将成为市场投资主力，他们在一线城市黄金地段寻求目标回报率更低的建成项目。

    高档写字楼

    尽管在许多城市都出现了周期性的写字楼过剩现象，但对 A 级写字楼的需求可能依然强劲。在世邦魏理仕跟踪的 15 个城市，A 级写字楼基本上只占写字楼总存量的 30% 到 40%。例如在杭州，A 级写字楼存量比例特别低，只有 21.4%。尽管在 2008 到 2010 年间，杭州新的 A 级写字楼供应量将达到 230 万平方米，但仍然只占新供应量的一半，目前杭州四家 A 级写字楼的空置率在 2% 到 8% 之间。

    预计 A 级写字楼的租住率将保持相对稳定，在世邦魏理仕追踪的大多数城市，租住率可能超过 90%。但是在北京，租住率增速更慢，且新增供应量较大，空置率可能在 20% 左右。由于业主通过提供更多的优惠竞争租户，实际租金可能会保持稳定，甚至会有小幅下降。

    假设中国经济增长率保持在 9% 的水平，它仍将继续吸引海外公司到中国开发写字楼。因为这个国家是一个巨大的新兴经济体，即便是在其他国家削减成本和扩展计划的跨国公司也不能忽视它。

    住宅

    预计 2009 年普通住宅价格有可能下调。为确保有足够住房满足中低收入人群的需求，政府在 2006 年 6 月发布了第 65 号令，抑制开发商建造大户型和豪华住宅。这一文件要求，中国所有城市未来住宅供应的 70% 必须是建筑面积不超过 90 平方米的住房。普通住宅的大规模供应增加将给房价带来下行压力。不过，当前大规模的城市化进程给快速的经济增长提供了支撑。另外，高储蓄率及近期中国政府有关稳定普通住宅市场的政策，将为城市住房部门的总体价格水平形成一个触底支撑位。

    由于豪华住宅供应量受到限制，价格将保持稳定。在北京，豪华项目的报价基本保持稳定，但实际成交价已经小幅下降，因为开发商提供了更多的折扣。预计这一趋势至少还将持续到明年上半年，因为今年成交量很低，现有成屋还有待消化。由于大多数开发商将刻意推迟项目，直至情况有所改善，预计明年豪华住宅供应量将大幅减少。

    零售

    预计 2009 年地段较好且市场定位专业的大型零售商场前景看好。根据入世承诺，中国将取消对海外零售商的限制，给零售业带来进一步扩大的空间，而主要一线和二线城市富裕程度不断提高也增加了消费需求。由于市场需求强劲及目前高档零售商店较少，大陆主要城市的空置率较低。唯一的例外是厦门，那里刚刚完成了大量的新增项目。

    结论

    受美国经济放缓及中国市场降温措施的影响，中国经济增长预期也将放缓。不过预计在全球范围内，中国经济增长仍将保持强劲。中国中央政府将采取更多举措拉动内需，抵消出口下降前景带来的不利影响。

    中国中央政府的宏观经济政策已经由防止经济过热转向确保经济稳定增长。这有助于增强房市投资者的信心。近期采取的降低银行存款准备金率和主要银行贷款利率及其他稳定措施，也将刺激投资和普通住宅市场。预计 2009 年政府将推出更多的稳定举措，如进一步降低利率和存款准备金率。

    由于政府宏观经济政策转变方向及经济增长前景强劲，国内外投资者对房地产市场远景仍然普遍保持乐观。因此，预计中国房地产市场当前的调整只是短期的，随市场上涌现更多的投资机会，受金融危机影响较小的核心投资基金在 2009 年将成为中国房地产市场上的主要投资者。

    译者：郑欢