我是汤姆•贝瑞克我要退场了

汤姆•贝瑞克（Tom Barrack）驾驶著一辆满是灰尘的雪佛兰 Suburban，奔驰在自己位于加州圣巴巴拉（Santa Barbara）附近占地 1,200 英亩的山地牧场上。牧场隐藏在前总统罗纳德•里根的住宅以及迈克尔•杰克逊（Michael Jackson）的梦幻岛庄园（Neverland）之间，由葡萄园、牧场和围场组成。贝瑞克驱车驶过精心修整的领主庄园，那是一座用泥砖胡乱砌成的高山巢穴，四周环绕著成行的品丽珠（cabernet franc）葡萄。接著，他的车绕过一排马厩，马厩里的 60 匹马正在咀嚼著牧场里生长的野燕麦。尽管徜徉在这样一片迷人的景色之中，贝瑞克的思想也从未离开过他的房地产。他把车开到自己最钟爱的地方停了下来，这里是一片宽阔的马球场，种满了淡黄色的狗牙根，非常适合马蹄驰骋。贝瑞克开始讲述他的寓言: “如果球场上都是专家，我打起球来绝对安全。”58 岁、脸色古铜的他说道: “但是，如果场上都是业余选手，有人就会死掉。业余球员有勇无谋，每个球都紧追不放，不知道适时收手。”美国的房地产市场现状正是这样: “太多的资金追逐太少的良好标的，债务太多，又缺乏头脑。”他解释说，业余球员会受伤，还会连累那些久经考验、应该离场的高手们一起倒地。“所以，我要退场。”

投资商们可要小心了，虽然贝瑞克打马球可能只算得上业余，但在市场判断上，他绝对是最高明的大师。贝瑞克可以说是当今这个星球上最杰出的房地产投资人，他经营的房地产投资组合价值高达 250 亿美元，斩获资产包括亚洲的莱佛士（Raffles）连锁酒店、阿迦罕集团（Aga Khan）旗下的萨丁岛（Sardinia）度假村，以及美国最大的私人博彩公司---休闲国际（Resort International）。贝瑞克的洛杉矶殖民资本公司（Colony Capital）是世界上最大的房地产私募基金公司之一。自 1990 年起，公司的年回报率达到 21%，在扣除全部费用之后，可以给以养老基金和大学基金为主的投资者带来 17% 的回报。贝瑞克的生意伙伴包括沙特王子、得克萨斯的石油商、加勒比的独裁者，甚至还有唐纳德•特朗普（Donald Trump，美国地产大亨、东部赌王-译注）。他买下了“日本的扬基体育场” 福冈圆顶棒球场（Fukuoka Dome），原因之一就是经过计算，发现光是体育场伸缩屋顶所使用的钛就能抵得上购买价格。他买进卖出纽约市的广场酒店（Plaza Hotel），一转手就赚了 1.6 亿美元。同样，在伦敦贵族酒店集团萨沃伊（Savoy）连锁的买卖中，他也净挣了 2.7 亿美元。甚至连特朗普对他也甘拜下风: “汤姆目光敏锐，能预知未来，他的远见卓识无人能出其右。”

在一流房地产投资人俱乐部里，贝瑞克是一位明星; 而对于圈外人士来说，他的名字几乎是陌生的，部分原因是他从未经营过上市公司。但这丝毫不会削弱他的成就和洞察能力。40 余年的全球交易，聚敛起 10 亿美元的身家，使贝瑞克成为房地产投资业的精英人物。在《财富》的诱导、劝说下，贝瑞克终于开了金口: 在里根当政期间，他曾在内务部门担任过一年部长助理，在詹姆斯•瓦特（James Watt）手下工作，后者因反对环保而臭名昭著。（“瓦特甚至说要在公园里采矿，”贝瑞克回忆说，“我真想找条地缝钻进去。”）他曾帮助过爱德温•米斯（Edwin Meese，里根总统的法律顾问─译注），结果卷入一团需要特别检察官才能理清的乱麻。（他如今说，“我一直受人追踪监视，所以我讨厌出名。”）他还谈到反其道而行之的投资理念，以及他对美国房地产市场存在的深层恐惧。

贝瑞克魅力无限，总是摆出一副举重若轻的姿态。他身高一米九，有著橄榄球边队员的修长身材和速度，经常乘坐湾流 4 号（Gulfstream IV）私人飞机周游世界各地。“如果让他连续三个晚上住在同一个地方，他肯定会发疯的。”殖民资本公司的首席财务官马克•赫德斯特罗姆（Mark Hedstrom）如是说。夏天，贝瑞克表面上是住在撒丁岛，但实际上他每隔几天就要飞到纽约、伦敦或东京，还和家人一起去法国南部曾是格拉斯主教（Bishop of Grasse）夏宫的中世纪古堡共度周末。（贝瑞克有一个九岁的儿子，与前妻所生的三名子女已经长大成人。）他每晚睡眠不超过四个小时，而且从不戴手表。首席助理汤姆•哈里森（Tom Harrison）说，“在他的世界里，没有白天黑夜之分。”“他意识不到时区的变化，他的时间完全是不固定的。”休闲的时候，他或者从阿根廷聘请三名职业运动员，一起搭档参加加州马球比赛; 或者去夏威夷和一群自由自在、50 多岁却依然自称“沙滩男孩”的当地人一起冲浪。

贝瑞克的投资方式与其本人一样独特。现如今，大多数知名的房地产经营人都热衷于房地产投资信托业务（REIT，即 real estate investment trust）─例如公正办公地产公司（Equity Office Properties）和公正公寓地产公司（Equity Residential Properties）的山姆•泽尔（Sam Zell）、沃那多房地产公司（Vornado）的沃尔夫•罗斯（Steve Roth）。但是，他们的公司更注重租户实力强的建筑，因为这些建筑每年能够带来 7% 或 8% 的可靠收益。而贝瑞克则避开了商业中俗称为“追逐收益”的做法，他的回报目标是这个规模的两倍甚至三倍。为了实现这些炫目的数字，他可以跑遍世界任何一个角落，搜寻那些升值不足、可以低价买入、整修、然后通常在五年内转让的房地产。对他而言，那些看似复杂或者政治敏感性强的交易多多益善。贝瑞克爱惜每一个棘手的状况，因为这会使大多数竞标者望而却步。拍卖会不适合他。“如果你竞标打败了世界上八个最聪明的人，你打算怎么庆祝呢？”他对此感到非常惊奇。

贝瑞克看似狂热，实则有条不紊。对廉价地产的关注不仅能使他制约风险，还可以尽可能地扩大潜在收益。他在世界各地派驻了 182 名雇员，负责跟踪、监控当地市场的情况，捕捉可以利用的各种机会。同时，他买进原品质较高的房地产─经过一番巧妙的“变脸”，使这些资产大幅增值。伦敦的萨沃伊酒店集团就是实证: 1998 年以前，该集团由一个家族信托公司控制长达 40 年之久，迟迟不能打入美国商务旅客市场。1998 年，贝瑞克的殖民资本公司和黑石房地产私募基金集团（Blackstone Group）以 9.5 亿美元的价格挖到了这块宝贝。他们为酒店开辟了美国的商务旅客市场，之后于 2004 年将其高价出手，售价为 14 亿美元。其实早在交易之初，贝瑞克和黑石集团就将萨沃伊旗下著名的伦敦康诺酒店（Connaught）改造为豪华的产权公寓出售，仅此一项就有 1 亿美元落入囊中。

另外一类例证就是贝瑞克在美国的赌场。2001 年，殖民资本公司只用了上一任业主五年前买入价的一半，即 1.4 亿美元，就收购了大西洋城的博彩休闲度假村（Resorts Casino）。2003 年，凯撒集团（Caesars）决定转让拉斯维加斯希尔顿饭店（Las Vegas Hilton），但并不希望它会摇身变为类似米高梅幻影集团（MGM Mirage）的强劲对手。贝瑞克带著现成的博彩业经营执照从天而降，以 2.8 亿美元的超低价一举成交。相比之下，为了修建规模同为 3,000 间客房的新赌城，史蒂夫•韦恩（Steve Wynn，美国西部赌王─译注）却要投入十倍于此的资金。贝瑞克和赌场经营负责人尼古拉斯•利比斯（Nicholas Ribis，90 年代曾使特朗普的博彩业务在债台高筑的情况下继续维持经营）将希尔顿重新定位，市场重心从一掷千金的赌豪转向前往附近拉斯维加斯会议中心（Las Vegas Convention Center）小试身手的大批旅游者。虽然房价只有 135 美元，但是希尔顿饭店现在已能创造 3,600 万美元的年现金流量，五倍于殖民资本公司最初的收购价格。合计起来，贝瑞克麾下六家博采公司的资产总投入为 5.4 亿美元，年收入达到 20 亿，税后利润 1.2 亿，回报率为 22%。

靠山吃山

如果贝瑞克的经历能为普通投资者带来一些启示的话，那就是必须从自己的优势方面进行操作，这是始终贯穿在贝瑞克职业生涯中的一个主题。

作为黎巴嫩移民的第三代子女，贝瑞克在洛杉矶郊区一座很小的灰泥房里长大。他的母亲把洗好的衣服晾在屋外，父亲每天在自家的杂货店里忙上 18 个钟头。放学以后，汤姆帮著往罐头盒上贴价签，还要照看柜台。在南加州大学（University of Southern California）继续深造期间，汤姆成为全国橄榄球锦标赛冠军队的明星，还积极参加加州共和党的竞选活动。1972 年，汤姆获得了法学学士学位。之后，他在尼克松总统私人法律顾问赫伯•卡姆巴赫（Herb Kalmbach）的律师事务所找到了第一份工作，但是干的时间并不长。当时，事务所的大客户之一、建筑业巨头福陆集团（Fluor Corp）为了一份合同的谈判，需要排遣一名志愿者前往沙特阿拉伯工作数月。去沙特阿拉伯绝非美差，但是随著石油贸易带来的大笔资金，沙特已逐渐成为一个交易中心。贝瑞克充分把握住了这次机遇，自此一飞冲天。

虽然利雅德的宿舍只有一张肮脏不堪的小吊床，也没有上下水设施，但是他很快就发现: 作一名美国律师，如果能为狂妄傲慢的得克萨斯承包商和身著长袍的沙特酋长牵线搭桥，那绝对是一宗热门生意。因此，在完成了福陆集团的使命之后，贝瑞克留了下来，为两位年轻的沙特王子审核交易。（国外合作者必须有王室成员担保才能获得政府合同。）他学会了阿拉伯语，生活上也入乡随俗。他回忆说: “当我回加利福尼亚出差的时候，朋友们都不能理解我的所作所为。”但是，贝瑞克心里明白: 自己放著阳关大道不走而专走独木桥，实际上是在酝酿一次大的飞跃。他真的做到了，成了一名实力雄厚的中间人，在四年半的时间里促成了价值数千万美元的交易，为两位王子赚取了丰厚的佣金。而他本人在这个沙漠王国工作期间，只挣到了 20 万美元。“我简直就是长工，”他开玩笑说，“基本上赚不到什么钱，但是获益匪浅。”

然而，这种获益却是无价的。1976 年，贝瑞克接到得克萨斯人罗尼•邓恩（Lonnie Dunn）打来的紧急求助电话。邓恩在海地买下了一大片种植园，计划建一座巨型炼油厂。谁知油价暴涨，他的生意顿时陷入了危险境地。出路只有一条，就是沙特阿拉伯愿意以极低的优惠价格向贫困国家出售原油。但是，当时沙特阿拉伯与海地之间没有建立任何关系。贝瑞克就以此作为切入点。两位王子表示可以安排沙特王国给予海地优惠的价格，只需要海地与沙特阿拉伯建立外交关系并提供最惠国待遇作为回报。

于是，两位王子在贝瑞克和邓恩的陪同下前往海地，如约晋见了“小医生”让－克洛德•杜瓦利埃（Jean-Claude Duvalier）。这位海地独裁者于 1971 年从他臭名昭著的父亲那里接管了政权。在王宫里，身材矮胖的“小医生”高踞在宝座上，贝瑞克声情并茂地向他讲述著这笔生意的好处。话到一半，“小医生”突然打断说: “我能试戴一下那块手表吗？”他指的是其中一位王子手上戴的镶满钻石、价值 20 万美元的伯爵表（Piaget）。王子同意了。当贝瑞克讲完时，杜瓦利埃又提出了一个问题: “我能留下这块手表吗？”就这样，“小医生”收下了伯爵表，也为沙特石油打开了进入海地的大门。不久后，邓恩把那块地卖给了王子，后者又在几个月后将其转让，获利 800 万美元。

机遇之地

自沙特历险开始，贝瑞克展开了职业生涯中的一系列精明之举。1976 年，贝瑞克接受罗尼邓恩的聘用，返回美国，负责加州一家大型工业及办公园建筑公司的经营。在那里，他学会了看图纸、分析办公楼和仓库造价、计算每平方英尺应缴纳的土地使用费。1980 年，邓恩出售了这家公司，而贝瑞克则继续留任 2 年。此后，贝瑞克曾在华盛顿与瓦特有过不愉快的合作，又短期做过投资银行家。最终，亿万富翁鲍勃•巴斯（Bob Bass）聘请他打理房地产交易。贝瑞克的局时刻发生在 1987 年的 10 月 19 日，那天是股市崩盘的“黑色星期一”。原本贝瑞克和后来在多宗交易中成为搭档的另一位巴斯雇员─戴维•邦德曼（David Bonderman）已经计划投标 Allegis 集团的威斯汀连锁酒店（Westin），恰逢当天 Allegis 的股票骤跌 30%。虽然距离投标截止时间还有一个星期，但是贝瑞克果断提出了有效期仅为 1 天的 13 亿美元的报价。他警告 Allegis 的董事会: 如果不抓紧时间，这个价格每天还会降低 2,500 万美元。Allegis 集团正陷于市场崩溃之中，急于确保一个体面的价格，随即应允了这笔交易。贝瑞克和邦德曼将大部分饭店出售给了日本合作者，却把 2.5 亿美元购入的 Plaza 饭店留给了巴斯集团。此后不久，两人又以 4.1 亿美元的价格将它卖给了特朗普。

1984 年，贝瑞克突飞猛进的业务遭遇到该阶段唯一的一次“限速”。当时，国会为批准爱德文米斯担任司法部长的任命召开了听证会。众议院委员会发现: 贝瑞克曾在 18 个月前协助米斯摆脱了财务窘境，而几周之后，贝瑞克就被点名到内务部门任职。贝瑞克贷款 7 万美金给一位前雇员，安排他购买米斯的房产，事后，贝瑞克又免除了这名雇员的还款义务。连续几个月，贝瑞克承受著令人尴尬的媒体轮番轰炸。直到特别检察官发现没有证据表明米斯曾以帮助贝瑞克获得内务部门职务作为交换条件，要求后者帮助解决财务问题，喧嚣才逐渐散去，米斯的任命也最终获得了批准。

沙里淘金

贝瑞克的收获季节指日可待。80 年代末，他力促巴斯集团收购美国储蓄银行（American Savings）。该银行是一家互助储蓄银行，因经营失败已被联邦政府接管。巴斯集团为此支付了 10 亿美元，还不及建筑成本、办公大楼抵押和其他问题信贷面值的一半。巴斯和贝瑞克力挽狂澜，以 7 折或 8 折的价格将贷款卖还给原贷款人，挣到了 4 亿美元。这仅是储蓄贷款银行滑坡的开始，贝瑞克知道等待他的将是无限商机。“他一直对我说: ｀政府将来只能全部接管这种贷款，＇”巴斯集团当时的合伙人比尔•罗杰斯（Bill Rogers）回忆道，“他说我们需要筹措资金，准备迎接难以置信的收购良机。”1990 年，贝瑞克组建了殖民资本公司，成为第一支拯救储蓄贷款银行债务的秃鹫基金，罗杰斯也加入了公司。在他的帮助下，贝瑞克的融资渠道从巴斯集团、通用电气资本公司（GE Capital）扩大到后来的保险大王艾利•布洛德（Eli Broad）、美林集团（Merrill Lynch）以及有“台湾洛克菲勒”之称的辜濂松家族。

贝瑞克在最佳时机采取了行动。当时，成立不久的清算信托公司（Resolution Trust Corp.）正急于处置手中 3.5 亿美元的不良贷款，其中大部分都以房产作为担保。1991 年，贝瑞克大笔一挥，泰然自若地为清算信托公司的第一笔重大贷款组合开出了一张 10 亿美元的支票。此后四年间，他不断收购贷款组合，从中获益甚至超过了美国储蓄银行。那些希望保住房产的业主纷纷以 7 折左右的价格买回了自己的债务。而对于那些无法“卸载”的贷款，贝瑞克将它们捆绑在一起，以抵押贷款担保证券的形式投放到公共市场。随著房地产市场的复苏，新成立的房地产投资信托基金也将贝瑞克的写字楼和购物中心项目一抢而空。截止到 1995 年，贝瑞克实现利润 25 亿美元。

接下来，贝瑞克一发而不可收拾。他不仅在竞价中取代了曾高价收购美国知名地产的日本投资者，还在 1997 年亚洲货币危机后尽享了韩国、日本和台湾的坏债盛宴。待到科技股兴起之后，贝瑞克听到一些投资者的抱怨。“科技产业的回报率是 70%，而我只能做到 20%，”他回忆说，“突然间房地产变成了侏罗纪公园。”即便如此，贝瑞克对科技产业一直都是浅尝辄止。2000 年，贝瑞克与美国海底电缆公司环球电讯（Global Crossing）的创始人盖瑞•温尼克（Gary Winnick）成立了一家投资公司，从事科技公司和电讯公司的融资合并。但是，六个月过后，这对搭档分道扬镳。贝瑞克在科技交易中总共只损失了 2,000 万美元，其中还包括对 Verado 的资助。Verado 经营的数据中心于 2002 年破产。温尼克通过一名发言人表示: 他将继续投资贝瑞克的基金，并认为他的前合伙人具备远见卓识。

成也市场，败也市场

现在，贝瑞克从美国的房地产市场中也看到了科技泡沫的迹象。他抱怨追逐房地产的资金过多，投机资金、私募基金集团和富有的投资者都竞相参加相同的房地产投标。他说，“他们把价格抬得很高，以至于高品质房地产的回报率跌到跟债券一样低，大概只有 5% 至 6%。这简直太低了。”同时，他还预测这些泡沫不久就会衰退，而很少有人论及的建筑材料和劳动力价格的急剧上涨趋势，将成为衰退的催化剂。他指出: “在过去九个月中，建筑成本暴涨了 30%。”其原因就是建筑投资过热，导致劳动力和木材等建筑材料短缺，而油价上涨又造成了塑料管材、绝缘材料乃至砂砾瓦等石化建材的生产成本增加。

他认为，市场萧条首先会发生在投机热点地区，例如迈阿密、拉斯维加斯等地。那里的产权公寓开发商正在按照看似高额的利润预售手头的项目。但是，根据他的预测，等到一两年后项目竣工，开发商们就会发现工程成本已经超出了现在的预售价格，不得不试图提价。“大多数买家都是投机商，”他指出，“他们要么把开发商告上法庭，要求按照当初的价格成交; 要么索要自己的押金，溜之大吉。”到时候，开发商只好把这些项目重新投放市场，造成市场上空置产权公寓过剩，从而迫使价格下跌。贝瑞克预言，“这就是由建筑成本增加而导致的交易失败，最终它会引发市场由盛转衰。”

按照贝瑞克的理解，欧洲和亚洲都蕴含著更大的房地产投资机遇。在欧洲，上好的交易不是政治敏感性强，就是预留给特定的投资圈子，而殖民资本公司在这两方面都得心应手; 而亚洲正处在经济迅猛发展之中。这种论断可以通过事实加以证明: 2003 年，殖民资本公司从喜达屋酒店及度假村集团（Starwood Hotels & Resorts）购买了撒丁岛的斯梅莱达海岸度假村（Costa Smeralda Resort，喜达屋仍保留该酒店的管理权及未开发土地的少量股权）。斯梅莱达海岸度假村是世界上最昂贵的酒店，其夏季平均房价可达每晚 3,000 美元。然而，由于当地政府拒绝对那里 4,000 英亩的土地和 30 英里的海岸线作进一步开发，酒店的兴建者阿迦罕集团以及后来接手的喜达屋集团都接连失败。盘根错节的政治形势吓退了其他买家，使贝瑞克只花费了区区 3.4 亿美元就买下了这份产业。对贝瑞克而言，政治环境是一个优势: 他与立法当局关系融洽，对阻止所有新项目开发的法律言听计从。“这意味著我们的竞争对手被挡在了门外。”贝瑞克表示，“法律保证了我们对五星级酒店的垄断，还有什么比这更好的呢？”

在亚洲，贝瑞克也刚刚完成了一笔更大的交易─他斥资 10 亿美元买下了著名的莱佛士酒店集团。此前，他曾花费九年时间游说酒店的大股东─新加坡政府。它不仅是新加坡的摇钱树，更是城市的骄傲: 莱佛士酒店有著宏伟的立柱和发亮的桃花心木栏杆，它的历史可以追溯到大英帝国时代。新加坡的莱佛士酒店和金边的皇族酒店（Le Royale）都是当地著名的地标性建筑。贝瑞克没有过分强调殖民资本公司的出价，而是投其所好、极力取悦新加坡人，称殖民资本公司是莱佛士得以保留并发扬光大的最佳选择。这种论调最终帮助殖民公司战胜了包括加拿大城堡酒店集团（Fairmont）、印度泰姬酒店集团（The Taj Group）和迪拜的吉美拉酒店集团（Jumeirah）在内的竞标对手。

此次收购涉及 10 家莱佛士酒店、26 家瑞士酒店（Swissõels）以及一些大多分布在欧洲的三星级酒店。这些酒店的年利润约为 6,000 万美元，只能为贝瑞克带来 6% 的投资回报。但是，他计划通过莱佛士品牌在亚洲的扩张，实现其市场价值的成倍增长。他指出: 目前亚洲主要的五星级酒店集团只有东方文华集团（Mandarin Oriental）、半岛集团（Peninsula）和香格里拉集团（Shangri-la），而这里却是世界上酒店市场发展最快的地方。贝瑞克说，“已经有 200 多家开发商打来电话，希望莱佛士能够入主他们的休闲产业。”他计划今后五年内在全亚洲建造 30 家以上的莱佛士五星级酒店。

自始至终，贝瑞克都是一个机会主义者。因此，尽管他担心市场会有所下滑，只要能设法为自己争取到优势，他仍然觊觎美国市场。例如，他仍热衷于博彩业项目。他说:“这可跟其他房地产生意不同，它的买家有限，奇货可居。有关经营执照的立法为博彩业设置了很高的准入门槛。”此外，其他一些美国地产也偶尔能够吸引他的眼球。1 月份，他直落 3.05 亿美元，向泽尔的公正公寓地产公司购买了一栋位于洛杉矶附近玛丽安德尔湾（Marina del Rey）的出租式高层公寓。原因是贝瑞克经过计算，发现如果能够迅速地把它变成产权公寓出手，就可以发上一笔横财。作为中年离婚者的天堂，这座公寓形象邋遢。但是，按照贝瑞克的典型作风，他完全可以化腐朽为神奇。考虑到离异者追求一个性感迷人的华丽转身，贝瑞克制作了一幅广告。画面上一位身高 1 米 84 的巴西模特正在楼顶拍照，她的头上盘旋著一架直升飞机，身旁还摆放著精美的手提箱。按照贝瑞克亲自主笔写下的广告词，这位模特郑重其事地宣布: “大房子归你，我要产权公寓。”开局的优势助了殖民资本公司一臂之力，仅仅 60 天的时间，总共 420 套公寓就售出了 130 套─其中一间 1,500 平方英尺的两居室海景房甚至卖出了 100 万美元的天价。他说，“这里本来就是离异者的天堂，所以我决定就这样卖了。”看到贝瑞克点石成金的过去，谁还会去和他争论呢？

译者: 董昱

留意泡沫侦探

汤姆•贝瑞克决不是担忧美国住宅市场的唯一投资界专业人士。美联储主席格林斯潘（Alan Greenspan）以及许多在诸如住宅开工率（Housing Start）等重要数据中寻觅问题迹象的华尔街预言家们都曾对此表示过担忧。加州大型债券专业机构─太平洋投资管理公司（Pimco）没有坐等官方的统计，他们自行展开了调查。“我们感觉｀住宅供应放缓＇将产生重大的影响，并波及到整个经济领域。”抵押贷款主管斯科特•西蒙（Scott Simon）如是说，他预测明年整体住宅市场将明显降温，“关键是能否预测具体发生的时间。”

为了完成这项工作，西蒙准备采取老办法。去年春天，他组织分析人员成立了“住宅调查组”，并派遣他们在全国范围内对城市建筑公司、房地产代理、信贷人员和估价人员进行调查。截至目前，太平洋投资管理公司的调查小组已经走访了包括圣迭戈、拉斯维加斯、芝加哥在内的 20 个城市，收集到的数据从国外抵押贷款到住宅市场周转时间，再到投资购房者比例，可谓应有尽有。调查组还每月一次对信息来源进行回访，以便监测变化情况。

西蒙有哪些发现呢？他说，“我们认为，从任何意义上讲，圣迭戈都会第一个出现下滑。”一条重大线索就是: 在圣迭戈，50% 的贷款人都采用了非常规抵押（这表明他们购买的住房已经超出了实际支付能力），而全国的比例只有 20%，圣迭戈的情况很令人头疼。另一面预警黄旗是: 在相邻的一些地区，价格超过 65 万美元的住宅已经对购房者丧失了吸引力。西蒙预计，（投资者过多的）迈阿密和（公寓楼过剩的）华盛顿也会面临现实的考验。

顾忌到竞争因素，西蒙不愿意透露更多的信息。但是，今年夏天在对达拉斯进行调查的过程中，他开始重新考虑起自家的后院。西蒙参观了一处面积为 3,000 平方英尺的住宅，内设漂亮的厨房、三间卧室、精美的花园，还附带一个游泳池，价格只有 30 万美元。如果是在西蒙居住的奥伦奇，它的价格可以达到 240 万美元左右，上下浮动不会超过 10 万美元。“我不能相信居然这么便宜，”他说，“这让你能更容易地理解问题的所在。”

─Ellen Florian Kratz

贝瑞克的豪赌

以下为这位大亨最近在全球各地采取的一些行动概要

卖出: 多数为美国房地产

■洛杉矶的产权公寓。刚刚改造完工的玛丽安德尔湾阿苏拉（Azzurra）出租公寓

■加州印地维尔斯独栋住宅。位于托斯卡纳乡村俱乐部（Toscana Country Club）的高尔夫球场住宅

■迈阿密产权公寓。原为椰子林的巴黎春天（Mayfair）酒店

原因: 贝瑞克认为头脑发热的投机商已经把美国市场的价格炒得过热，他要借机把产权公寓卖个高价。他说高额的建筑成本很快就会使生意受挫，并最终导致价格走低买入: 亚洲、欧洲和美国的一个项目

■亚洲酒店业。刚刚购买了著名的莱佛士酒店集团

■日本综合体育设施。福冈海鹰城，包括一座体育场和一家西萨•佩里（Cesar Pelli）酒店

■雅高酒店集团（Accor）。旗下拥有索菲特（Sofitel）和诺富特（Novotel）连锁酒店。在欧洲酒店股价跌至谷底时，以 13 亿美元购入其股票

■美国赌场。低价买入破败不堪的产业。例如: 拉斯维加斯的希尔顿和大西洋城的休闲赌场

原因: 亚洲: 价格低，劳动力成本低，发展迅猛。欧洲: 上好的交易预留给关系亨通的买家; 贝瑞克已经加入到这个俱乐部当中。美国: 具备参与博彩业的优势─营业执照，而常见的对手都被挡在了门外

抛出房地产股票的时机到了吗？

如果贝瑞克的判断正确，那麽美国的房地产市场已局了下滑的边缘。假如你正深陷住宅开发股市，你该何去何从？房地产投资信托业又该怎么办呢？

让我们先从房地产投资信托业（REIT）说起，因为它的前景总体不错。绝大多数的房地产投资信托都集中在商用地产部分，因此还不至于像住宅市场一样存在著那么多的泡沫。如果你和大多数人一样，是通过互助基金投资房地产投资信托基金，那么你的投资会被用于酒店、零售店和办公楼等商业设施的开发。按照 3% 到 4% 的经济增长率预测，市场对这些创收型地产的需求仍将保持旺盛。

尤其是对酒店房地产投资信托基金，专家们都表现出乐观的态度。明星基金经理肯•希波纳（Ken Heebner）已将 30% 以上的 CGM 系列共同基金投入到酒店项目中。他认为，随著商务旅行的增加，酒店的价值将不断提高。而大城市开发商方兴未艾的酒店变产权公寓的改造热潮更造成了酒店客房供应的短缺。另外，你也可以寻找一下活跃于欧洲市场的房地产投资信托基金，贝瑞克仍对那里抱有好感。例如，你可以考虑一下阿尔卑斯国际房地产公司（Alpine International Real Estate, EGLRX）。

现在来谈谈棘手的住宅开发股票问题吧。我们一直都非常乐观（参见《财富》网站 fortune.com 文章《抓牢住宅建筑商》）。但是，在贝瑞克最担心产权公寓市场的同时，他的末日设想将会对住宅建筑商产生连锁反应。而且目前已经出现了放缓的迹象。某些地区的住宅销售周期延长，抵押贷款率也有所上升。另一方面，研究表明，只要 30 年期的抵押贷款率保持在 8% 以下─现在是 6%─购房还将继续。部分因移民而带来的人口增长也刺激了新的住房需求。此外，环境和地区法规也进一步压缩了土地的供应量。这些都是全新的趋势，最终会促使住宅股票贬值。投资公司的交易所得只相当于前 12 个月收益的八倍，比过去 20 年中 11 倍的平均本益比还低大约 25%。

面对如此众多的不确定因素，最聪明的玩法似乎应是稳妥一些。目前，我们不应该把过多的资金投入到住宅开发股票上。对于那些已经把钱押在建筑商身上的投资者而言，眼下也许是最佳的收益期。 ─David Stires