打造绿色社区并不容易，但效果会很好

    作者：周展宏

    2006 年，瑞安房地产（0272.HK）董事局主席罗康瑞给公司全体员工发了一个通告，宣布瑞安房地产实施可持续发展战略，在房地产开发的整个生产链上，都要按照可持续发展的理念来做，包括项目规划、设计、采购、施工及物业管理等各个环节。那个时候，中国房地产业还处于跑马圈地的阶段，只要能拿到地，迅速盖出房子，就不愁没有人买。瑞安房地产在中国内地市场也只能算个中小型开发商，率先提出可持续发展的理念显得有些超前。而事实上，它在 1997 就开始了可持续发展发展的实践，只是那个时候还没有“可持续发展”的概念。

    瑞安房地产规划及发展总监陈建邦告诉《财富》（中文版），公司在内地的第一个房地产开发项目─上海太平桥项目（即外界比较熟悉的上海新天地）就已经有了基本的可持续发展理念。当时，公司就是要在城市内建造一个多功能的以人为本的社区。虽然瑞安只是一个中小型开发商，但它每次拿的地块却非常大，每块地的开发时间都在十年或者十年以上。这与内地其他房地产开发商有显着的不同。诚如陈建邦所言：“我们不是想建一栋单独的大楼，而是打造一个社区。也就是说，我们是长期开发，可持续发展对我们很有利。因为我们有机会从规划、施工、购买材料、营销、运作一步一步去操作，获得的利益比单独建造一两栋小的建筑会多得多。”

    当然，这么做的挑战也是明显的，因为做一个社区，不仅包括住宅，还要包括办公楼、零售商业、酒店等不同的房地产开发形态。事实上，中国的房地产开发商多数擅长开发住宅类项目，这直接受益于中国快速的城市化进程，他们对商业房地产的开发则很少涉及。后者的回收周期长，设计、营销、管理和运营都比较复杂，因此陈建邦坦言，“不是说（我们的模式）来得容易，而是效果会好。”

    那么，究竟什么是以人为本的绿色社区呢？其实，一个社区“绿不绿”，甚至在项目选址（即拿地）时就决定了，因为只有选择公共交通方便的地块，才有可能使社区出行更加绿色。当然，社区够大也很重要，这样开发商才能提供相关的配套设施。瑞安开发的项目，规划时就考虑要尽量降低私家车的使用，乘公交车、地铁和步行都非常方便，体现了其多功能的设计理念。社区的拐弯处会仔细设计，整个设计会控制车速，使行人过马路时很安全。对此，笔者也深有体会。本人居住的社区已经有八年的历史，是一个 60 万平米、住有 2 万多人的大型社区，但直到今天仍然没有什么商业配套，就餐、购物基本上都必须到小区之外。

    正是因为规划得体，瑞安有两个项目得到了美国的 LEED-ND 认证（由美国绿色建筑协会建立并推行的《绿色建筑评估体系》，目前在世界各国的各类建筑环保评估、绿色建筑评估及建筑可持续性评估标准中被认为是最完善、最有影响力的评估标准，ND 是指社区开发认证），分别是武汉新天地和重庆新天地，前者获得了社区黄金认证，后者目前获得了社区白银认证，将来也有可能获得黄金认证。陈建邦不无自豪地告诉《财富》（中文版），目前，全中国只有三个项目通过了 LEED-ND 认证，除了瑞安的两个项目之外，另外一个就是北京的奥运会场馆。除了选址和商业配套，大型社区的好处还包括建设中央供冷供热系统、雨水收集系统，等等。因此陈建邦认为，所开发的地块的大小，与可持续发展有很大的关联。

    对于瑞安而言，并不是为了绿色而绿色。其可持续发展策略其实可以给公司带来切切实实的回报，只是在一开始可能投资要大一些。比如，根据瑞安提供的资料，其重庆项目的绿色屋顶会使项目初始成本提高 0.76%，重庆新天地的零售项目运用水源热汞，将项目初始成本提高了 2.6%，但这些项目在运营之后会逐渐收回之前的成本，甚至会获得更多效益。

    此外，瑞安积极申请 LEED 认证，一方面是对公司的可持续发展策略的一个检验，另一方面很多商业客户对环保和绿色建筑也有相应的要求。比如，租用其写字楼的很多客户都是跨国公司，公司总部往往对各地的分公司要求租用通过了 LEED 认证的大楼，这样可以使得公司在争取客户上获得竞争优势。可持续发展策略本身也会给公司带来效益。比如，根据瑞安的介绍，其武汉项目总体规划可每年节约运营成本 520 万元，种植空间节约 1,200 平方米，每年节约用水 25 万立方米。陈建邦告诉《财富》（中文版），可持续发展策略的回收周期一般比较长，都是 5 年或者 8 年。有一点很重要，即在项目越早阶段运用可持续发展理念，那么成本就会越低，效益也会越大。

    尽管初始建设成本有所增加，但瑞安认识到，减少碳排放和绿色环保是大势所趋，中国政府也会越来越重视绿色多功能社区，因此先行一步将会使自身更有实力和竞争力。对于瑞安而言，可持续发展策略的推行不仅在于成本提高、项目回收周期的延长，更重要的挑战在于对员工的培训，以使绿色经营的理念贯彻到每个运作的环节之中。

瑞安武汉项目在可持续发展规划上具有一定的代表性。它通过 LEED-ND 黄金认证，所采取的策略主要包括 12 项：（1）屋顶绿化；（2）雨水收集系统；（3）中央供冷供热系统；（4）历史建筑的保护；（5）古树的保护和移植；（6）LOW-E 玻璃的使用；（7）内墙保温系统；（8）优先选用低能耗产品设备；（9）热回收技术；（10）变频设备的使用；（11）建筑废料回收计划；（12）提供精装修住宅，通过集中施工避免材料浪费，并减少入住后二次装修带来的污染。

    瑞安武汉项目中的 A4 地块还通过了 LEED-CS（建筑主体和外壳）黄金认证，采取的措施包括以下 15 项：（1）屋顶绿化，采用佛甲草；（2）雨水收集系统；（3）无永久灌溉；（4）项目禁烟；（5）使用环保材料，例如地毯、外墙涂料和粘接剂等；（6）使用节水洁具；（7）中空双层 LOW-E 玻璃；（8）老建筑的保护，9 栋老建筑采用不同的保护形式进行改造和保护；（9）古树的保护和移植；（10）内墙易通砖保温；（11）施工建筑废料回收和再利用；（12）使用低能耗产品设备；（13）使用变频设备；（14）集中供热和供冷；（15）减少光源污染等。

    其实，这些可持续发展的策略或多或少也运用在瑞安的其他开发项目上。