自持者潘石屹

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    北京前门大街的鲜鱼口，曾经是一条很有名的胡同。现在，这里被改造成了美食一条街。街口北侧很不错的一个地段，业主是SOHO中国。这是3年前，潘石屹以每平米约3万元的价格收购来的。但是，街口的几家饭馆，既不是老字号，也不是家喻户晓的品牌。在老字号林立的美食街，有点不太起眼。总面积约5万平米的前门项目，是SOHO中国第一个自持的项目。

    3年之后，在披露2012年中报的同时，SOHO中国宣布将持有目前北京和上海正在建设的14个项目中的12个，总面积达到150万平米，占SOHO中国拥有的总建筑面积287万平米的五成以上。“其实，我们每个新项目开盘的时候，都会想一想。”潘石屹说：“（如果）作为商业地产自己持有了，每年租金收入一大块，物业升值一大块，也是一个特别好的生意。”潘石屹承认他早就有了自持的想法。

    SOHO中国过去的散售模式一直倍受怀疑。潘石屹解释说：“你一旦持有了，就没钱了，就不能搞新的项目。尤其在前些年，我们公司的资金规模不够大的情况下，更是这样。”

    在过去一年多的时间里，SOHO中国完成了8笔收购，全部位于上海。并购额超过150亿元，并购面积超过100万平米。但是，同那些一年并购上百个项目的房地产开发商相比，“我们个位数的（并购）在这个行业里面简直都不算什么。”潘石屹笑着说。去年，SOHO中国的合同销售额是109亿元，营业收入为57亿元，跌出了《财富》中国500强。之前，SOHO中国曾在2010年位居第272名，2011年位居第185名。

    这150万平米的自持物业什么时候能为它的主人带来滚滚财源呢？SOHO中国预计，未来公司将拥有每年40亿元的租金收入，相当于每天每平米7块多钱，但那将是在5年之后。“在转型过程中碰到的第一个问题，”潘石屹说：“就是你有多少钱，你的钱能不能支撑你转过去。”

    散售模式的好处在于，“一销售房子，钱马上就来了。最早的时候，（房子盖到）正负零就开始销售了，钱就来了。到了房子建好之后，最后一笔钱就来了。”潘石屹说：“当你的房子一旦持有的话，每年的租金收入其实跟销售额是没法比的。”

    美好的散售时光显然令潘石屹颇为留恋，但是他对SOHO中国的成功转型也非常乐观。“我们现在可以动用的现金是150亿元，净负债率只有20%。”如果在转型过程中，这个钱“花完了还不够”的话，潘石屹认为他还有一个杀手锏就是“提高负债率”，而且“还有非常大的空间。”

    支持潘石屹如此乐观的理由，还包括北京和上海高涨的租金和极低的空置率。“北京和上海办公楼的出租市场是我做房地产有史以来最好的时候，从来没有过这样的时候。一般，每年的租金上涨5%~10%就不得了了。去年一年，北京上涨了73%。别人完全不知道在北京发生什么事情，在全世界任何地方都不可能（发生这样的事情）。”

    在中国经济持续低迷的背景下，如此高涨的租金，背后的动力是什么？ “我也不知道。”潘石屹极其坦率地说：“多少人问我，还有好多领导问我。”但是，他也断言今天的这种上涨是“不会持续的”。“每年涨70%多的这种情况下是天上掉馅儿饼。千万不要基于每年租金上涨70%作为你这个数学模型的假设，这个东西肯定就错了。”

    去年，SOHO中国完成了150亿元的收购额。今年初披露的年报上，并购计划下降到100亿元。虽然潘石屹一直强调手里还有150多亿元现金，但是，他承认，今年实际的并购金额可能要低于这个数字，原因是要“为完成转型做准备”。“如果我们都拿着钱买地了，你又不能销售，这个房子就(可能)建不起来了，就可能成为烂尾楼了。或者是工程款又付不出去了，工地上拖着不干活了，这个东西影响都非常大。”潘石屹说：“作为上市公司要精打细算，一定不要让这样的情况发生。”