1809年，在蒸汽轮船被发明的两年之后，英国人开始计划在利物浦的默西河沿岸修建一座名为布伦瑞克（Burnswick）的新码头。32年后，愈发繁荣的商业贸易促使英国人于此修建了世界上第一幢现代意义上的办公大楼——布伦瑞克大厦（Burnswick Building）。180多年后的今天，当年的布伦瑞克大厦早已消失在历史的长河之中，但以“办公空间”为开端的商业不动产行业却保留了下来，并随着风起云涌的资本主义商业浪潮而不断潮起潮落。

2022年，美联储拉开本轮加息周期，两年来累计加息已达500GP，这无疑给一直以来依靠低息运行的美国商业不动产行业给予了一记重创。6月11日，彭博社援引消息人士称，美国房地产巨头Related Companies旗下一栋位于纽约曼哈顿西44街的办公楼，其价格六年已下降超1亿美元；而大洋彼岸，从2008年兴起的房地产热潮也逐渐退去……毫无疑问，商业不动产又一次进入了黎明前的黑暗。

为此，《财富》（中文版）特邀来自不同行业内的多家企业，携手道远咨询（BlackHills），共同打造深度专访，探讨作为商业不动产最早期形态的“办公空间”所面临的变革浪潮，以及如何从中寻找机遇，行稳致远。

让专业的人做专业的事

今年6月，深圳平安金融中心，玻璃幕墙在烈日下熠熠生辉，固执地为人们隔绝出一片清凉地。

江学勇律师在中伦律师事务所位于中心内的新办公室接受了《财富》（中文版）的采访。十年前，《律师》（The Lawyer）杂志首次在他们的文章中提出“红圈所”用以划分中国的顶级律师事务所，而拥有2,400余名专业人士的中伦律师事务所正是其中之一。

“办公室对我们非常重要”，江学勇说，“我们（律师事务所）对人的依赖性会特别强，所以同事们也会比较在意我们的办公地点。”

这在一定程度上解释了中伦为什么开始考虑搬离他们原有的、已经用了十多年的办公空间。有趣的是，依靠房地产业务起家的中伦理应对商业不动产十分了解，但他们却没有自己选定新的办公室地址，而是选择向近年来逐渐兴起的选址顾问公司寻求帮助。

“我们一直奉行一个点，就是让专业的人做专业的事。”江学勇以中伦一直奉行的准则来解答我们的疑惑，“他们（选址顾问）体现出来的专业度，我们是非常认可的。”

采访中，江学勇向我们列举了中伦的部分诉求：“在更换办公室的时候，我们会从几个方面来综合考虑。一是客户来访的便利性，二是合作伙伴之间的聚集效应，三是办公环境的舒适程度……”而选址顾问不仅要帮助中伦挑选到符合这些要求的商业不动产项目，其硬性条件还需要比中伦原有的办公室更加优渥。

事实证明，中伦对于专业人士的信任收获了极大的成效，“作为专业的顾问，他们对于每一处商业不动产的详细对比分析更加细致；此外，选址顾问站在一个局外者的身份来评价客户企业，更容易做到通盘考虑，譬如地区的成熟度和未来发展趋势与客户企业之间的适配程度；再者，选址顾问对于商业不动产的细节了解更深，更清楚候选目标的具体品质。”江学勇在谈及选址顾问的优势时给予了高度认可。

除开对商业不动产项目的具体分析评估，江学勇也认可了他们的选址顾问为客户提供的法律建议，“合约里的重点事项，他们（选址顾问）会给出一些建议，当然我们作为律师本身就会关注这一方面，但对于非法律机构的企业来说，他们（选址顾问）的这些建议还是很有意义的。”

“经过这一次（办公室选址过程），我们对于‘让专业的人做专业的事’这则信条的认识又加深了。”这是采访结束前，江学勇律师留下的最后一句话。

让服务贯穿全流程

帮助中伦律师事务所深圳分所进行办公室选址的咨询公司名叫道远咨询（BlackHills），这是一家专注于商业不动产的咨询及交易公司，自2016年创立于深圳以来，道远咨询从一众国际商业不动产巨头的合围中逐步崭露头角，将其业务范围覆盖至全国大部分主要城市。

三年后的2019年，道远咨询在香港设立了旗下办公室，是该企业迈入全球化的第一步。在这里，不同的法律法规与营商环境会带来不同的客户需求，并为选址顾问带来全新的机遇与挑战。

我们拜访了位于香港的RD Technologies圆币科技，这是一家连接Web2和Web3生态的金融平台公司，成立于2020年，旗下企业圆币钱包持有由香港金融管理局颁发的SVF（储值支付工具）牌照，是香港首个专注为企业服务的电子钱包，支持多种货币，为企业提供安全、快捷及低成本的支付解决方案；旗下另一业务“易信连”则致力于按照银行监管要求为客户提供尽职审查服务，在满足尽职审查监管要求的同时为客户提供远距离开户服务；在未来，RD Technologies还将推出港元稳定币HKDR，基于公链上的去中心化网络，为各类场景带来合规、至可依赖及透明的稳定币应用。

与中伦不同，同样选择与道远合作的RD Technologies，主要着眼于办公空间对于员工沟通效率的加持。公司的首席人力资源官郑映丽告诉《财富》（中文版）：“我们在整个香港金融科技赛道中都可以说是最前沿的，因为我们是行业内的探索者，没有既定的流程可以给我们的员工去参考，大家需要通过不断的Brainstorm（头脑风暴）来创造新的业务和流程想法，面对面的沟通可以更高效地推进各项工作。”

郑映丽并没有夸大RD Technologies对于沟通和交流的重视程度。在采访过程中我们了解到，创办于新冠疫情期间的RD Technologies跟随了席卷全球的居家办公潮流，允许员工每周居家办公一天，但大多数员工出于对沟通的需求还是会选择来到公司办公。

一切以效率为先，在办公室办公可以提高内部的沟通效率，外部的沟通效率也相当重要，而这些需求无疑会反映到RD Technologies的选址工作中去，“办公室所在地的金融科技氛围是我们一个很重要的考虑点，”郑映丽直言，“我们希望办公地点更靠近我们的合作伙伴，包括与我们有业务来往的财务机构、律师事务所以及行业内的监管机构等；另外，我们还希望能够为办公空间打造更科技前沿的装修风格。”

与RD Technologies进行多轮沟通后，道远为其推荐了铜锣湾Tower 535商业综合体，全因这里更能服务于客户的需求——新办公室不仅与其众多合作伙伴相距不远，离香港金融管理局也仅有几站地铁的间隔；其前任共享办公室留下的装修不仅非常契合金融科技公司创新和开放的办公风格，同时还可以帮助处于发展阶段的客户节省一笔不菲的资金，更重要的是，作为科技公司聚集地的铜锣湾有助于客户招募相关技术人才，也能方便员工轻松抵达办公室互相沟通交流。

道远咨询的服务还不止于此。选址工作结束后，他们仍然尽力向RD Technologies提供租后服务上的帮助。“他们是我合作过的最佳选址顾问。”郑映丽毫不吝啬她对于RD Technologies的合作伙伴的夸奖，“我一直在各种创业公司工作，也见过不少选址顾问在帮助企业选择完办公室之后就Off（下线）了，但一个好的选址顾问会帮你解决很多其它需求，比如帮助公司收集相关市场信息，或者是帮助客户与办公室业主之间进行沟通交流。”

“好的选址顾问，可以为企业提供全流程增值服务，道远便是这样的公司。”郑映丽用这句话总结了我们之间的对谈。

让企业省心省力

道远咨询所从事的商业不动产领域素有“五大行”的说法，用以代指国际商业不动产领域最大的五家综合服务商。该些服务供应商提供商业不动产全生命周期的服务，包括租赁、投资买卖交易代理服务、项目及开发服务、物业及设施管理服务、投资管理服务、咨询及估值服务等。30多年前，五大行刚进入中国内地市场时，只有深圳才对“物业管理”有所认知。时过境迁，外资企业带来的理念改变也逐步深入，造就了中国商业不动产咨询广阔的蓝海市场。

无独有偶，近年来相当火热的“ESG”（环境、社会和公司治理）理念的传播路径与商业不动产如出一辙。2004年，ESG一词首次出现在联合国邀请的金融机构联合倡议报告中，随后逐渐由外资企业或组织传导到中国，最终培育出属于中国本土的ESG相关产业。

YoujiVest有机数，这是一家诞生于2017年、专注于ESG数据以及气候变化解决方案的金融科技公司，其创始团队最早于2012年左右开始参与ESG投资产品的构建以及相关数据分析领域，最终于2017年创办了YoujiVest。七年来，这个由数据科学家、工程师和量化金融从业者组成的团队，已经成为全亚洲领先的ESG数据和气候分析供应商，为机构投资者、证券经纪人、对冲基金、企业、学术研究机构和政府机构提供服务，其业务范围涵盖ESG评级、碳和其他环境指标细分数据、气候风险模型以及其他定制咨询和报告服务，客户群体囊括全球头部的一系列金融机构，参与过的ESG相关产品构建管理规模超过150亿美元。

“我们在迅速扩张，”YoujiVest的联合创始人胡若菡在接受《财富》（中文版）专访时向我们强调，“做这些（办公空间选址）决定的往往是创始团队或者首席执行官，但对他们来说，时间非常宝贵，不能浪费在这些效用不大的事情上。”

YoujiVest团队的想法在初创型企业中相当普遍。创业初期十分讲究单位时间效率，因此创始团队容易被细节性事务所干扰，而专业的团队可以帮助初创型企业高效且高质量地处理这些事务。

最终，YoujiVest决定在扩张过程中向选址顾问寻求帮助。“便利、环境和成本，这是我们首要考虑的问题。”胡若菡在采访中直言，“我们的需求很明确，而他们非常专业，会根据我们的需求给出多套方案，尽管在过程中需要磨合一下，但我绝对相信他们的专业性。”

与前两家企业相同，YoujiVest的办公室选址顾问同样是道远咨询。彼时YoujiVest已经在北京海淀区有了属于自己的办公室，但迅速扩张的他们为了便于与客户沟通，需要在京沪两地新建两处办公室来分别安置部分职能部门员工。

“我们不排斥联合办公。”胡若菡向《财富》（中文版）解释为什么他们会选择租用商务中心TEC德事旗下位于北京及上海的办公室，“可能我们在外企待的时间久，理念也比较新，联合办公在海外是受到普遍认可的，尤其是前台部门。”

对于道远咨询帮助YoujiVest选定的办公室，胡若菡显得非常满意：“从第一次和我们建立联系到最终敲定办公室位置，道远只用了三个月不到的时间。这里有前台服务、秘书服务、线下会议室预订系统，而且这些服务在北京上海之外的其它30多个大型城市也能使用。最关键的是，它很灵活，不用像传统办公室一样签订多年合约，这会方便我们在未来根据需求随时扩张我们的办公室。”

“我们不愿意在任何地方浪费我们的时间，所以高效是最重要的。”胡若菡这样来总结他们选择与办公室选址顾问合作的原因。

后记

事实上，办公室选址顾问只不过是道远咨询所能提供的众多服务中的一环，在传统的咨询服务之外，道远还致力于将IT技术引入商业不动产的咨询与管理流程。而当我们与这家在外人眼中有些神秘的公司深入交流时，道远却更愿意向我们列举他们的客户清单。“我们用事实说话。”

不过，我们仍然能从其官方对外发布的使命及愿景中窥见这一专业团队的些许真容——“我们的使命是助力中资企业开创美好未来，秉承以人为本、坚守信任、崇尚技术的企业价值观，致力于成为商业不动产细分领域具有国际影响力的中国咨询公司。”

生于斯，长于斯，终哺于斯，这既是道远对于其自身及其所处环境的认知，也暗合商业不动产行稳致远的真正秘诀——不动产的真正价值不在于提供一堆可以遮风挡雨的水泥盒子，而在于通过专业的服务提供适宜的发展环境，受到这一发展环境帮助的人或企业最终又将反哺环境，实现和谐共赢。

如今，道远咨询已历经八度春秋，但属于中国商业不动产变革转型的故事才刚刚写下序章，我们欣喜地看到，探索者们正试图在商业不动产这一领域镌刻属于中国本土品牌的名字。

特刊 | 文中相关数据内容均来源于采访与公开信息资料，未经允许不得转载