前天，克而瑞的董事长丁祖昱发布了一则消息，称“重点城市二手房均价跌回2019年，部分跌破2017年”。这在佰仕慧的群里引起了大家的一番热议。有对国内投资近乎绝望的朋友就问：“还要跌多少？30%？”，立刻就有人接茬说：“不止！”，还有曾经房企的高管则说：“撇开收入水平的假设谈房价是刻舟求剑。如果收入水平不能持续提升，房价必然还有很大的下跌余地。收入水平与目前的房价关系仍然畸形的很。”

丁祖昱的回复是：“全国来看，要具体看城市、板块和项目。我觉得价格下行空间已经有限了，只是离平稳反弹还早，就算高端改善也需要调整”。另外一位现在从事住宅交易的朋友则说：“普通住宅最多有10%的下跌空间，150平米以下的住宅横盘期将会很长很长。高端改善住宅会很快反弹，总体上涨需要时间”。

来自金融机构的一位朋友说：“我们的房子和欧美日本很多地方是不同的：以高密度高层公寓为主，70年产权用一年少一年，高周转压力下极短工期造成的房子质量问题。房产税现在不提了，一旦房价企稳，可能又上议程了”，另一位来自机构的朋友补充道：“失去了房价上涨预期的价值底就是租售比。但真看租售比，中国房价远没到底。所以只能靠政策托底，时间换空间”。前面那位做住宅交易的朋友则反驳说：“居住是住宅的第一特征，也是影响房价的第一因素，货币当量是房价的第二因素，就是和租售比有关系也不大，看看美国的房价高涨，有多少是投资的，大多数还都是自住为主。看看今年以来上海成交的豪宅有几个会往外租的。”

大家的讨论引起了大洋彼岸在MIT做房产交易数据研究的杨晓文教授的关注，她给出的反馈是：“美国的房价起伏和租售比肯定有关系。这一次郊区独立式住宅大涨， 一个重要原因是这类房产的租售比基本和市区公寓持平。历史上，郊区独立式住宅的租售比远远低于市区公寓。这次美国房价上涨，中低价格的蓝领区比传统高科技白领好学区涨幅要高。和收入有关是肯定的，也和工业就业机会回流有关。买房对大多数人是一个重要的经济决定，不是买奢侈品一类的炫耀性消费。租金和月供之间的关系，买房人肯定会认真衡量。”

另外，根据智谷趋势在7月3日发布的一篇文章《全球房价，都在上涨！看完后，中国房东集体沉默了……》，“澳洲房价已连续18个月上涨，6月达到历史新高；英国房价在上半年“五连涨”，6月才逐渐“涨停”；美国5月成屋价格交易中位数，创下自1999年来新高；5月日本东京都心二手公寓房价环比上涨2.9%……美国宏观研究机构ASR数据显示，截至今年4月，全球房价指数同比上涨超过 3%。如果以2006年的房价为基数100，从2006年至今，全球26个主要国家房价整体呈现上涨趋势，涨幅接近75%！”

这样的讨论昨天延展到了线下，在另一个活动上，都是手里有钱想投出去的，特别是国央企的投资负责人。关于大家今年为何会这么难，房价为何会如此暴跌？他们有个共识：房价的暴跌是从高薪人士的普遍降薪裁员开始（尤其是金融、地产和科技行业，这在上海反映的尤为明显），房价暴跌又引发了一系列金融风险问题，而如今金融行业的追责到底会让一切的动作都是风控当先，严防死守的结果就是风险加剧，进一步冲击相关行业，最新的影响是已经连带世界奢侈品行业的巨幅下探，因为中国之后再无接盘的了。

关于未来的商业地产投资预期，大家认为暂时还看不到任何实质性的利好，如果不能出海，就只能去看那些政策引导的方向，比如公寓、社区商业、文旅景区酒店等，这些方向也谈不上会有多大的惊喜，有利可图的前提都是别买贵了，在估值体系不断下探的情况下，做任何投资都必须保证自己有运营增值能力，否则是不可能有漏可捡的。

从我们的角度来说，只希望我们的观察和呼吁能引起有关方面的关注，特别是现在手里有钱有资产有投资冲动的，不要为了创造GDP上的增量而制造新的需要纾困的存量，既然大家都意识到了内容和运营对于盘活存量至关重要，又经过验证明白只有专业的人才能做专业的事，那么能否各安其位，把自己擅长的事做好，多留点空间给专业的运营团队。在未来漫长的季节，修复信心就必须尊重市场的选择，只有用心服务才可能把客户请回来，才会有运营收益，资产才有价值的保证，否则一切都是空转空谈！（财富中文网）

作者陈方勇为财富中文网专栏作家，HuanXin创始合伙人、筑梦师主理人

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编辑：刘兰香