“斯克鲁奇账房的门总是开的，为了能随时监视办事员的工作。可怜的办事员待在一个油箱似的阴暗小房间里，誊写着信件。”

1850年，英国著名小说家查尔斯·狄更斯在其代表作《圣诞颂歌》中记录了一名意大利小职员的工作日常。在当时，恐怕狄更斯自己也不会想到，他随手记下的这个名为“账房”的阴暗小房间，会被后世视作“办公室”的雏形，并最终进化为与人类日常工作息息相关的第二空间。

距离狄更斯落笔一百多年后，中国深圳，一家专注于资产管理运营的企业——蜜蜂科技BEEPLUS，第一次进入了《财富》（中文版）的视野。其创始人兼首席执行官、董事长贾凡入选了《财富》“中国40岁以下最具潜力的商界精英榜”。

“我们的愿景是将第二空间与第三空间进行深度融合。”在与《财富》（中文版）的对谈中，贾凡与我们深度分享了他与BEEPLUS在资产管理运营及产业办公领域耕耘多年的思考与洞见。

培育人才，让资产拥有竞争力

20世纪80年代，存贷危机的爆发使得美国的房地产业又一次进入低潮期，黄金年代大量兴建的地产项目尤其是商业资产开始大批量入不敷出，进入破产清算状态。在政府及银行借助货币工具试图挽回市场对于地产业发展信心的同时，美国的地产业也开始反思过去一二十年的房地产上行周期中存在的大量问题——包括软硬件发展不够匀均、管理体系不够精细、运营方式过于单一等等，并由此在20世纪90年代完成了地产业的重大转型。

“在过去40年间，中国社会快速完成了城市化进程，当前我国的城市化率已经来到了60%至70%左右这样一个关键的节点。然而在这样一份伟大成就的背后，我们也必须看到中国过去的城市化进程相对来说是粗放式的，这一发展阶段与20世纪80年代的美国十分相似。”贾凡向《财富》（中文版）描述了存量化时代的中国商业地产行业所面临的挑战，“但我认为这恰恰是像蜜蜂科技BEEPLUS专注于精细化资产管理运营的公司的机会。”

“具体而言，资产的精细化运营管理方面，中国和一些欧美国家，包括新加坡和日本，都存在着比较明显的差距。事实上这种差距并不体现在硬件方面，而更多的是软实力方面。进一步细化，我认为可以主要分为三个部分——运营管理的团队结构、产业人才的专业素质以及产品的理念和研发。在蜜蜂科技BEEPLUS看来，以上三大问题会在未来的十年到二十年里越来越重要，甚至直接关乎到项目的生死。”贾凡并不吝于向我们分享蜜蜂科技BEEPLUS成功的秘诀，“这三个问题的核心都在于资产运营方是否有足够的人才，人才绝对是资产的核心竞争力。”

蜜蜂科技BEEPLUS是这么说的，也是这么做的。自从2015年成立以来，公司始终致力于打造一支高水准、高素质的资产管理及运营团队。一方面，在招聘及选拔阶段高度重视员工过往的从业经验，尽可能筛选出符合蜜蜂科技BEEPLUS及相应资产要求的人才；另一方面，蜜蜂科技BEEPLUS从未放弃打磨和提升团队的专业素养，不断创新服务模式和管理手段。2023年底，蜜蜂科技BEEPLUS开始搭建自己物业管理体系，正式从室内管理拓展至建筑空间，旗下华东物业管理团队用高效响应机制，SOP标准化管理满足客户对空间环境、节能绿色等需求，提升物业项目美誉度，实现可持续发展。

“现在已经不是过去只要把楼盖出来就能出租和售卖的时代了。”当谈及为什么蜜蜂科技BEEPLUS会有决心和动力去培养自己的专业团队时，贾凡说：“而精细化运营是一个需要沉下去坐冷板凳的行业，需要企业用大量的时间去不断地沉淀管理体系和构筑人才梯队，我认为这也是蜜蜂科技BEEPLUS的核心竞争力之一。”

留住人才，让资产拥有软实力

1971年，三个热爱咖啡的年轻人在西雅图的街道上新开了一家咖啡店，在随后的大约20年间，这家咖啡店一直向美国人售卖物美价廉的咖啡，并陆陆续续在全美开出了100余家分店。直到这家咖啡店的时任掌门人想出了那个绝妙的点子——我们不仅仅要售卖咖啡，还要向顾客提供一处令人轻松、愉悦且足以抚慰精神的社会空间。

后来，人们将这一理念称之为“第三空间”，而率先将“第三空间”理念引入日常运营的这家咖啡店成为了全球最大的连锁咖啡巨头，它的名字叫星巴克。

“蜜蜂科技BEEPLUS有一个理念——Bring life into work。具体来说，每个人一天都有24小时，其中大约1/3会在家里休息，1/3会在办公室工作，而最后1/3用来休闲和社交的时间则比较灵活。我们的愿景是第二空间与第三空间进行深度融合，因此我们所有的项目都依托于将生活化的场景与办公和工作的场景进行高度融合，为年轻人提供高品质的办公及休闲服务。”贾凡向我们描述了BEEPLUS旗下项目的主要特点。

“我们的目标是做产业办公界的万豪。”贾凡说，“一位入住万豪酒店的客人，他可以在客房休息，在行政酒廊用餐，在会议室工作和开会，在洗衣房清洁衣物，让礼宾部帮忙打车……我们旗下运营的项目也在向这一目标靠拢，以我们在南通运营的‘产业社区’为例，从产品的研发，到成品的制造，各部门之间的会议，再到各企业员工下班后的吃饭、健身，乃至员工公寓，全部都可以在园区里一体化实现，而且全部业态都是由蜜蜂科技BEEPLUS统一品牌、统一运营、统一管理。我们希望在这样的统一的消费和服务体系下，入驻企业的员工能感受到如同全球各地的万豪酒店一样的，高度统一的环境、品质和服务。”

“在我看来，资产的核心软实力在于人才。放眼全世界，无论是伦敦、纽约、巴黎还是东京，任何拥有极强软实力的城市都是能留住人才的，包括但不限于一流的医疗、一流的教育、一流的营商环境或是一流的文化魅力，而蜜蜂科技BEEPLUS的运营理念在帮助企业，尤其是高新企业留住行业人才方面成效显著。”贾凡的言语中透露着一丝自豪，“在过去，很多高新企业为了节省用地成本和追逐政策支持，都选择在远离城区的高新区或开发区办公，但这其实也带来了不少问题，例如生活配套不健全、通勤成本极高、教育医疗资源稀缺等等，这无形中加速了相关企业的人才流失，拖慢了企业转型升级，追求高质量发展的脚步。而入驻我们旗下项目意味着蜜蜂科技BEEPLUS将尽可能地帮助你的员工解决以上这些后顾之忧，尽可能留住人才。”

为了留住人才，蜜蜂科技BEEPLUS也在不断自我革新、自我进化。随着旗下运营资产规模的不断扩大，BEEPLUS开始引入SaaS、AIoT等技术以提升运营效率和服务质量。“7个人，只需要7个人。”贾凡向《财富》（中文版）强调这个数字，“在引入这些技术，开发并部署蜜蜂科技BEEPLUS定制化的数字管理系统以后，我们只需要7个人就能服务一个有2,000人入驻的、面积大约在1万平方米左右的产业中心项目。大量的繁琐工作都能依靠数字化系统自动处理，我们的员工能高效率工作，入驻园区的人才能少排队，可以自助进出项目、预定会议室、参加社群活动等。如果没有这些自动处理的项目，即便再多配备70个人，也不一定能让2,000名服务对象满意，因为他们还是要排队。”

引进人才，让资产拥有吸引力

帮助入驻企业留住人才只是资产精细化运营的基本要求，优秀的精细化运营团队可以进一步帮助企业吸引人才，提升竞争力。

蜜蜂科技BEEPLUS旗舰项目BEEPLUS广州IFC中心在2018年开业，自开业伊始一直致力于为企业提供有价值的服务，提供包括“业务机会、品牌曝光、资源开拓”三重支持。截至今年6月，已经落地社群活动超过800场，涵盖企业服务、媒体专访、知名人士参访交流、行业论坛等，积极促进文化、教育、艺术等多元融合，接待超过5万人次，搭建粤港澳大湾区人才交流融通的桥梁，聚集区域人气。

为了更好留住人才，该项目还挂牌“粤港澳大湾区海归青年人才服务枢纽”。这一服务枢纽由BEEPLUS与广东省海外留学青年联谊会共同建设，致力于为海归人才回国发展提供必要的扶持与帮助，为海归青年提供一站式服务，解决海归青年从回国到工作期间的难点痛点。目前，已经组织过数次海归青年、青年企业家参观交流活动，累计人数超千人。正是提供有价值的服务，该项目出租率常年超95%，吸引了包括小红书、触众、WT、虎扑、豆瓣等企业入驻。

“无论是业主还是客户，对我们的工作都还是十分认可的。”贾凡不无骄傲地向我们总结过去几年蜜蜂科技BEEPLUS所取得的成就。

事实证明，蜜蜂科技BEEPLUS确实做得不错。打开其官网，罗列出的头部合作伙伴中不乏许多普罗大众耳熟能详的知名企业。据悉，BEEPLUS累计客户服务数量目前增至超过3,200家，包括《财富》世界500强企业52家，上市及独角兽企业160家，各级政府、国有大中型企业80家，外资企业210家，高新技术企业和“专精特新”企业120家，战略性新兴企业980家。其中华为、中国电信、中车集团、滴滴、小红书、元气森林、华润资产、金蝶都是其代表客户。

“我们有点像一条‘鲶鱼’，可以改变一座城市的产业气质。”贾凡说，“比如我们在南通的项目，是当地少见的产品，其中产业社区产品线为‘楼上研发，楼下生产’的混合业态，包含‘3.0办公+2.5产业+超级配套区’， 从城市产业招商窗口，赋能产业导入和聚集，为企业打造全链条高品质空间。而写字楼产品线则是营造‘空间园区化’，即采用园区化的运营管理，补齐写字楼产业服务短板，同时关注商业空间产业化，注重服务性质与生活功能。有好业态，更要有好服务，我们希望能打造集创新孵化、技术服务、产品转化、学术交流于一体领先创新服务平台，为企业提供全周期服务。”

“不是说要所有的资产运营方都复制我们的模式，但我认为蜜蜂科技BEEPLUS在引进人才，帮助资产提升吸引力方面的成就，可以激励整个行业进步。”贾凡说。

后记

在访谈过程中，给我们印象最深刻的，是贾凡和他的蜜蜂科技BEEPLUS，对于员工，对客户，对入驻BEEPLUS项目的每一个“人”的发自肺腑的关怀。

“经济下行期，风险管理是非常重要的。”贾凡说“你的上游，你的下游，你的供货商，每个人的压力可能都很大，所以尽量不要让风险外溢，因为产业链上有太多的普通人，无论是我们蜜蜂科技BEEPLUS的广大一线工作者，还是上下游的每一个工人，都不应该被这些外溢的风险击垮他们的生活，比如失业，比如受伤，比如拿不到工钱……”

采访的最后，我们问贾凡，入选了《财富》“中国40岁以下最具潜力的商界精英榜”的他，有没有什么话想送给和他一样奋斗一线的年轻创业者。

回顾创办BEEPLUS近十年来所经历的一切风风雨雨，贾凡认真地对《财富》（中文版）说：“首先你要有梦想，然后在管理好风险的同时，朝着你所认定的目标坚定前行吧。”

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