11月8日，在2023金融街论坛年会上，中国人民银行行长、国家外汇局局长潘功胜就防范化解房地产金融风险表示，行业发展长周期繁荣背景下，部分房地产企业长期“高杠杆、高负债、高周转”经营，资产负债快速扩张，叠加房地产市场供求关系的重大变化、疫情冲击等，以恒大为代表的企业风险显性化并向行业扩散。

房地产市场的繁荣，到底是一种什么样的繁荣，繁荣的背后，到底有多少问题和风险，这些问题和风险，到底是如何形成的，哪些才是问题和风险形成的主要因素，特别是房地产企业的高杠杆、高负债、高周转，除企业决策者的盲目、冲动和非理性之外，有没有其他方面的因素，特别是金融因素，都是需要好好分析和反思的问题。

要知道，目前的房地产市场，与恒大一样出现资金链断裂现象的房企，不在少数，特别是一向被认为经营很稳健、很健康、现金流维护很好的万科，竟然也传出资金方面的问题，若不是有国资做背景，很难说万科不会步入资金链断裂房企行列。而碧桂园也是房企中一直运行比较稳健、比较从容的企业，也没有能够走过资金链断裂的泥潭。

房企出现这样的结果，是很多人早就预料到的。现在最希望的，就是不要形成系统性风险，不要引发行业的大变局。一家恒大，就把地方政府、金融机构、债权人弄得筋疲力尽，让购房者人心惶惶，也殃及池鱼，让其他房企深受其害。特别是万科、碧桂园等稳健经营的企业，如果不是恒大暴雷导致购房者对市场信心大失，购房热情大减，销售一落千丈，也不会出现资金链断裂或紧绷现象。

而房企、特别是大型房企普遍陷入资金链泥潭的主要原因，就是负债规模太大，资产负债率太高，需要周转的资金量很大，只要有一个环节出现问题，就会形成连锁反应，出现资金链断裂现象。一旦资金链断裂，销售就会更加困难，现金流更少，周转更加困难，陷入恶性循环。随之而来的，就是包括银行在内的各种债权，都会被快速悬空。特别是银行债权、各种债券等，就会连续出现逾期现象，加剧市场对企业风险的传递，并涉及到其他企业。按照潘功胜行长的描述，就是房企风险显性化。

需要追问的是，房企与银行的这种债权债务关系，到底是如何形成的，是房企的“骗钱”本领太强、向银行拿钱的手段太多？还是银行放款的条件太低、太想给房企贷款？到现在为止，对恒大等房企发生的资金链断裂问题，所有的矛头都是对着房企，对着企业经营者，而没有反思银行的行为。而从房地产市场放开以来的情况看，开发商能够从“一无所有”到资产负债同步飞涨，有的则利用负债实施转移资产，主要有两大方面的原因。一是地方政府的政绩冲动，让房企能够负债拿地、以地负债、再负债拿地、再以地负债，循环往复，空手套白狼，不断推高地价、推高房价，而地方政府则不断地从土地上获取收益，用于大建政绩工程、形象工程，并大肆增加政府负债；二是银行的疯狂放贷，让开发商个个成了“不差钱”的主，用起钱来完全失去底线，形成什么地都想拿、什么价格的地都敢拿、再多风险的地也敢拿的恶性状态。因为，对开发商来说，钱是银行的、供应商的、施工队的、员工的，赚到的钱，他们拿大头，出现风险了，由债权人承担。

如果没有银行在贷款方面的过度宽松、过度容易，大多数房企可能都不会如此疯狂地负债，不会有如此规模的负债，也不会给实体经济发展带来严重冲击和影响。今天房企出现的问题，相当一部分原因就是银行给予的过度信贷资金支持，让胆小的人变成了胆大包天，敢去空手套白狼；让原本就胆大的人，变成了没有胆的人，没有什么不敢做，如许家印。那么，银行有过这方面的反思吗？想过房企的问题与银行也有密切关系吗？想过银行都扮演了什么样的角色吗？

近一段时间以来，一批银行高管因为恒大暴雷、许家印被抓，也纷纷落马。一定程度上，也承认了银行在房企负债过程中是存在比较大的问题的。但是，除了将不法分子绳之以法外，金融机构的反思也是非常重要的。切不要以为，房企出现的问题，只是几个落马的银行高管就能背得动的，是整个行业都需要反思和反省的，是金融系统决策和执行两个层面都失控的问题，否则，类似问题会继续发生。（财富中文网）

作者谭浩俊为财富中文网专栏作家，财经评论员

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编辑：刘兰香