就在昨天（1月23日），北京和上海两个超一线城市分别传出两个新闻，让人对这两个在商办市场具有风向标意义的“带头大哥”未来走势浮想联翩。

众所周知，北京经济最强劲的当属海淀区，这里向来土地供应稀缺，出来一块必定引发争抢。昨天，久未有新地供应的海淀区挂牌出让了一块五环路内学院路上的宝地，却是以波澜不惊的方式完成了出让，腾讯科技（北京）有限公司以底价64.2亿元摘得。根据挂牌文件，此地块建筑面积控制规模285523平米，成交楼面地价折合约22485元/平方米（显然这是一个相当低的地价），全部建筑需自持，且需与海淀区政府签订《海淀区构建高精尖产业用地履约监管协议书》，很明显这是一次定向的产业招商用地出让，后土地财政时代，北京更看重的是高税收贡献的产业导入。

补充一个背景情况，这幅地块曾于2019年由紫光集团以66.09亿元的总价摘得，计划在此建设“紫光全球智能科创总部”，作为紫光的全球总部及人工智能、集成电路、云计算和大数据等的研发中心。当时该地块还是自2018年9月北京新版禁限目录发布以来五环内供应的第一宗研发及办公用地。大概因为紫光集团内部出问题，这块地最终因为逾期缴纳土地开发建设补偿费而被收回。腾讯此次也算是在京的第二次拿地，上一次拿的就是位于后厂村腾讯北京总部大楼，已于2019年投入使用。这次拿地腾讯方面很快就出来宣称是用于自用办公，可以想见以腾讯系为主力租户的各个商办楼宇几年后势必遇到大面积整体退租的情况。

另外昨天上海也传出一个消息：2024年上海不再审批新建商场、写字楼等商业类项目（已列入计划项目不影响），不再大拆大建；国有企业原则上只做城市更新，虹口四川北路、浦东陆家嘴、前滩、花木、松江G60走廊、奉贤美谷、闵行漕河泾等部分区域空置率超过40%，2024年上半年要下降到20%。据说出台这样的政策是因为上海持续走高的写字楼空置率，已经严重影响了存量资产的投资回报，影响投资商对上海的投资信心，需要尽快改变上海商办市场严重供大于求的市场局面。据说浦东金色中环是这一次试点中的关键所在，其供应量占到未来5年上海办公类产品的一半，针对金色中环，不仅商办项目审批暂停，就连商业住宅项目审批也被按下了暂缓键。

上海之所以会出现这样的调整，是跟以“楼宇经济”为目标各区超前的密集商务及产业园区规划有关，根据上海本地自媒体“楼典”整理，上海目前共规划有3大中央商务区（传统中央CBD、苏河湾CBD、龙华湾CBD）、12大区域（大张江、大虹桥、大漕河泾、大新江湾、大金桥、大宁、大真如、大三林、大浦江镇、大华泾）、5大新城+2山（嘉定、青浦、松江、奉贤、临港、宝山、金山），上海外环内及虹桥商务区未来五年的办公类产品供应量达约2384万平方米，其中2024年预计新增供应量就将超过600万平方米。显然如此超供的市场情况必然带来的就是存量内卷，在有限（甚至是下行）的市场需求下，楼宇之间只能采取恶性竞争，据说有的新开写字楼签三年合约竟能谈到高达18个月的免租期，就这样空置率还居高不下。因此放缓供应就是休养生息，就是维护一个正常的市场秩序，稳定市场信心。

昨天正好我去参加一个闭门会，主题是“先立后破形势下的投融资策略”，主办方请大家谈谈在当前行业信心普遍不足的情况下还能采取怎样的投融资策略。我说先立就是要立对正道，中国房地产未来的正道就是从地产金融化彻底转向不动产资管化，资管能力决定企业后续发展潜力；后破就是要尽快摆脱快周转时代残留的惯性，从粗放发展模式转向精益运营模式，慎挑城市，慎选赛道，慎贪便宜，自己不能驾驭的事情切勿冒进。

回应在北京和上海商办市场上正在发生的事情，我们要清楚的认识到，未来空间资产的过剩是必然趋势（有朋友说商办市场就是一个无解的存量市场，永远只增不减，永远都处于过剩状态），必须尽快从坪效思维转向人效思维，必须牢牢抓住你的核心客户，提供精准的产品和服务，让自己成为不可替代的那个选择，你才能做好资产管理，才能完成身份的转换，服务更广泛的金主（比如险资）、产业业主（比如腾讯这种），才让你在未来长期的存量资产运营时代拥有一席之地。

能尽早看到这样的变化，尽早做出应对，尽早培育自己的资管能力，我们才能走出内卷，才不会被时代的浪潮淘汰。要抓紧时间了，留给我们做选择的时间已经不多了。（财富中文网）

作者陈方勇为财富中文网专栏作家，HuanXin创始合伙人、筑梦师主理人

本内容为作者独立观点，不代表财富中文网立场。未经允许不得转载。

编辑：刘兰香