对于所有原来在房地产行业从业的人而言，目前他们最关心的问题可能有两个。第一，房地产市场何时才能止跌？为何救市政策已经应出尽出，市场却依旧疲软，人心依旧恐慌？第二，如果说房地产行业的下半场是城市更新，也看到国家不断出台相关的鼓励政策，那么在城市更新领域到底能否赚钱，到底适合怎样的玩家进场？

第一个问题，就我自己当下的感觉，如果一个市场是有效市场，涨涨落落其实是有规律的，也就是所谓的周期论，那么中国的房地产市场目前无论是从横向比较（和国际同类城市相比），还是从跌幅来看，应该都已经调整到位（所以有经济学家说现在的房地产市场已无泡沫）。但中国的房地产市场恰恰不是个完全的市场，尤其受政策和人心影响巨大，当人心高涨时，就算政策在打压，房地产的涨势依然难以遏制；而当人心不稳时，就算政策已经完全转向了，市场上仍弥漫着看空的气氛。

什么时候或者说什么信号出现可以扭转人们的预期？具体时间当下我想无人可以给出答案，但从最近的政策方向看（尤其是8月3日国务院发布的《关于促进服务消费高质量发展的意见》），你会发现高层已经发现问题出在需求侧，开始对以往一些对相关行业打压矫枉过正的做法进行修正，大有休养生息的架势，而只有当人们不再只想存钱和躺平，有更多的人开始考虑积极进取，人心才会逆转，房地产这个承载着中国大部分人财富的大蓄水池才会水涨船高，平稳着陆。

第二个问题是直到昨晚和愿景集团副总裁胡峰的对话结束，我才得到一个完整的拼图。他认为，在最初只针对老旧小区改造的“劲松模式”时，收入来源主要来自三大类：经营类、政府类和物业类，而在经过八年的迭代到了做民主村时，其实已经是片区统筹更新，他们总结过自己踩过的坑，才清晰得到答案。

在他看来，城市更新主要盈利模式就是四种：运营增效、资产增值、开发联动和工程分润。他们得到的一个血的教训是：公益和市场一定要清晰区分，该政府主体去做的事情一定不要越界，市场主体要做的事情就是服务介入，可以是“微利可持续”，但一定要算好资金平衡的账，“留改拆增”不要教条的去理解或限制，只有可运营的空间足够充分，“政府引导基金+社会资本+专项贷款”的结构性融资到位，才有可能做到“以点带面再带片，以示范区的头羊效应激活更大范围的自主更新”，这样才是真正的适合社会资本进入的可持续的城市更新。

根据他的启发，我们可以看到，针对各自的资本属性和专业特长，进入城市更新这个赛道且可以赚到自己能赚到的钱的玩家包括以下五类：一是想赚工程款的各类建筑公司，这其实已经成为一股洪流，甚至很多设计院也是在其中分一杯羹的；二是想通过城市更新拿到配建土地指标，然后继续做房地产开发（毕竟是市中心的新增建设用地）的开发商们，典型如华润、万科，其具备非常综合的运营能力，而如果只会盖房子的开发商可拿不到这样的项目；三是针对产权清晰有完整的资产属性的项目会有诸如高和资本这样的专业不动产投资机构来投，随着REITs的不断扩容和有意引导，这会变成存量资产盘活的主赛道；四是具有综合服务能力的运营商，就像愿景集团这样的玩家，懂得开发各种收入来源，可以妥善解决在地各种复杂关系，可以“从指甲缝里抠出钱”，赚的其实是城市更新里细水长流的小钱，单个看似乎不多，但只要持之以恒，形成一定经营规模，其实是更稳固的收入；五是具有开拓性创造能力的策动型产业招商公司，典型如盈展、瑞安、郎园、东方正火、智慧山等，他们具有清晰的产业梳理能力，有强大的故事创造力，可以打造强大的目的性IP，形成产业聚合的同时完成区域的城市化升级。

以上就是我对前文所述两个问题的思考和答案，那些一直在坚持做“难而正确的事”的从业者，用他们付出的代价和教训为后来者扫清障碍，给了我们所有人信心。沿着这条看得见光明的路（虽然一开始是崎岖小路），大家有望走出这令人窒息的漫长的季节，等来属于我们自己的气定神闲之时。（财富中文网）

作者陈方勇为财富中文网专栏作家，HuanXin创始合伙人、筑梦师主理人

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编辑：刘兰香