中国房地产市场的新一轮博弈

    今年以来，尽管投资者对房地产政策局部放松充满期待，不少地方政府也频频试探中央对房地产宏观调控的底线，但中央政府明确表示，宏观调控政策不会放松，由此可见，新一轮房地产市场博弈开始了。

    首先，中央与地方政府间的博弈加剧。由于房地产的开发牵扯的产业众多，从基础的农业、能源产业、制造行业到高科技产业、服务行业等都有上下游的利益关系，中央政府必然从整体产业结构、GDP、税收等宏观方面进行控制和政策的引导，确保社会的和谐稳定。各产业的发展持续、可控，是中央政府的责职所在。因此，国务院总理温家宝一再强调，房价远未回归到合理价位，宏观调控政策不会放松。但从地方政府看，虽然从理论上讲它们应该与中央政府一致，然而在实际操作过程中，他们必然要考虑本地方的利益，因为这与他们的乌纱帽是相关的。这是由于，我们国家的财政和税费是两级分开的，地产开发中必不可少的因素“土地”是国家的，出让土地使用权的大部分收入却归地方政府，而在开发过程中的税大部分则是归国税。这部分税费，相对于土地出让的费用是很少的。因此，地方政府在中央政府制定的框架下，必然希望最大程度地满足地方的利益，以增加手中的资金，进行基础设施的建设。他们自然希望地产行业在可控的前提下越火越好，地价越高越好，地王越多越好。

    可以预期，随着中国经济增速放缓，经济下行压力加大，类似于广东佛山、安徽芜湖、上海、浙江象山等地方政府借中央确定的宏观经济预调、微调政策和住房刚性需求，还会不断地试探中央的宏观调控政策，地方与中央的博弈还会继续。一方面，中央政府已经多次强调了调控的决心；但另一方面，中国的房地产投资占全部固定资产投资的比重约为20%，中国经济在内外需增速均放缓的情况下能否继续支撑调控，将备受瞩目。

    其次，消费者对开发商的“放血”不领情。开发商是地产行业的主体，作为企业，盈利是其首要目标。但在中央坚持限购不放松的前提下，种种数据表明，在经历了2011年被誉为“楼市最严政策年”之后，今年以来，楼市的成交量和价格都呈大幅下降趋势，房地产市场的寒流让开发商们hold不住了，库存增加，资金链紧张，归还银行贷款和融资难的压力等都将迫使他们不得不继续放血，降价销售。但广大消费者似乎并不买账，他们认为，房价仍然降得不够。

    第三，限购政策与刚需间的争论不会停止。在抑制房价上涨的诸多因素中，限购、限贷是影响最深远、最为关键的因素。自从“新国八条”出台的那一天起，有关限购政策的争议就从未停止。反对的声浪主要来自两方房地产大佬及其代言人，以及经济领域专家。他们轮番发牢骚，与政府官员同台论战，“炮轰”限购政策，火药味十足。他们强力呼吁用市场调控手段取代限购政策，以实现房地产行业的“软着陆”。他们认为，目前中国的房地产业仍是经济的支柱型产业，如果房价大幅下挫，房地产行业“硬着陆”，与房地产相关的行业，如建材、纺织、家电业等，都将受到巨大影响。此外，房企的资金源——银行也将由于坏账受到影响，甚至连房地产抵押品也会拖银行的后腿，沦为负资产。房价大跌，对中国实体经济及金融体系的影响，早已超出了房地产业本身。与此同时，严厉的限购政策的确限制了一部分有刚性购房需求的人群，对他们的购房意愿产生了影响。他们希望国家的政策重在限制投资和投机性购房，对非投资性的刚需购房能给予一定鼓励。因此，在北京、上海、广东等地，原先高企的首套房贷利率开始回归基准点，部分股份制银行、外资银行甚至再次推出了首套房的信贷优惠政策。

    最后，房产税的扩大，因为动了既得利益者的“奶酪”而难以实现。上海、重庆征收房产税试点已经有年，但效果与大家起初期待的不太一样。房产税效果不如预期，根本原因是计税方式问题。按照现行的计算征税方式，真正符合条件的征收对象并不多，税率也极低，几乎无法对地方政府财政收入及楼市调控造成实质上的影响。因此，征收个人住宅房产税的象征意义远大于实际意义，有些“雷声大、雨点小”。想要改变这种局面，必须推进房产税的征收，扩大征收对象的范围，对持多套房产者征收重税。但同时，这就会产生一个问题：如果对持多套房产的业主征收重税，政策受到的阻力恐怕将远远超出我们的想象。目前有多套房产的人大多是某些既得利益者，对政策的决策和执行都能产生很大影响。让这些人心甘情愿地交房产税，其难度可想而知。