剥开去美国炒房的真相

    如果要你掏出500万美元，购买位于美国西雅图近郊的一栋独立别墅，除了对此项投资进行精确的财务可行性计算、与你的地产经纪人进行诸多细节上的讨论之外，签合同之前还应该做什么？至少，你应该亲自看一眼你打算购买的这栋豪宅，毕竟“眼见为实”嘛！对此，西雅图的资深地产经纪人侯约瑟却有不同的看法。他现在的工作方式相当时髦：一个人跑到待售的豪宅里，拿着IPAD对准各个房间进行拍摄，同时加以解说，然后将录制好的视频文件传给远在中国的神秘客户。录制中，他对宅内天空效果的吊顶以及宅外可以停泊游艇的私家码头进行了重点拍摄和推介，据说中国客户看后相当满意，马上签署了购房协议。

    也许，一栋500万美元的豪宅在超级富豪的眼里也只是毛毛雨，但对于很多投资者来说，一个多月前被狂炒的“一美元买美国的一栋别墅”的消息才更令人激动，那么，这样的投资机会到底是天降“大馅饼”还是“陷阱”？

    从新闻图片上看，“一美元房子”年久失修、破败不堪，根本无法居住。购买后，不管你打算自住还是用于出租，都必须进行彻底翻修。在美国，工人的人力成本非常昂贵，对一栋旧宅进行维修动辄超过十万美元，而且必须在半年内装修完毕，否则屋主要坐牢90天，还要被处以罚款500美元；如果在原地推倒重建，也至少要花上20-30万美元。另外，购房后的持有成本极高，按规定，购房者必须一次性向政府缴纳上千美元的房屋验收费、房产交易税，其后每年还须缴纳房产税、房屋保险、物业管理费。一美元的房子售价虽低，但评估价可能高达20-30万美元，因高评估价产生的高房产税等各种税费也会让投资者叫苦不迭。在美国，不同的州和地区收取的房产税略有不同，一般在1%-3%左右。以加州为例，根据最近的房产统计数据，加州的房产税为1%-2%，房屋的平均中间价在30万美元左右，那么每年的房产税在3000-6000美元之间。

    更要命的是，在美国，还有很多一元房是已租赁房，而不是空置房。按照美国法律规定，如果租住房内的租客没有其他房产，即便租户拒交房租，房主也不能将其赶走。所以你一旦购买了这类房产后，就像握了块烫手的山芋，既不能搬进去自住，又收不到房租。看来，尽管美国的房价与中国相比要低很多，但要想在美国炒房，可没那么简单。

    仅凭文件和录像就拍板买下豪宅的神秘投资人毕竟是凤毛麟角，也鲜有投资人错把陷阱当馅饼。近两年来，中国的中产阶级成为投资美国楼市的主力军。他们大多是以参加专门的美国购房团的形式，进行实地考察，然后再签约。他们往往喜欢传统华人聚集区，譬如大纽约地区、洛杉矶和旧金山等地区及城市，近几年，又扩展到佛罗里达、西雅图等地区。一般来说，30-50万美元的公寓以及售价在80万美元以下的独立别墅最受欢迎。

    把资产投向更安全、更自由的区域，是投资者去美国投资房产的典型心态，除此之外，新的购房主力军还有在美国居住的需求，他们或者是为了子女将来在美国读高中、大学，或者是为了自己在美国经商方便。

    如何在美国购买一处保值、增值的房产，中产阶级投资者考虑得更为慎重。他们并不像超级富豪那样用大笔现金全款付清房款，而是尽量利用美国的金融工具进行贷款。美国的房地产管理政策允许外国人在美国自由购房，并可向其提供50%贷款额。

    近两年，去美国投资房产的中国投资者增长迅猛。到底有多少中国投资者在美国购房置业？确切的数据很难获取，但从美国银行的房贷数额统计数据中，我们或许可以略窥一斑。以花旗银行西雅图分行私人银行部的数据为例，去年该地区来自中国客户的房贷数额增长了30%。

    另外，在海外购买资产，绕不过去的风险就是汇率变动带来的风险。近年来，人民币兑美元汇率急剧上升。当投资者想把在美国投资房产所赚取的利润拿回中国时，很可能会因为人民币的升值而大大缩水。