从欧盟视角看中国楼市的“摸石头”

    最近国内房地产市场出台了些新的放宽政策：中国央行、住建部、银监会3月30日联合下发通知下调购房首付比例，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例从60-70%下调为40%。财政部也放松了住房转让营业税政策，个人专卖普通住房的营业税免征期，从五年缩短到了两年。

    倘若仔细对比，不难发现此轮“楼市新政”实施的宽松幅度，一下子回到了5年前的水准。对五年一届已过三年的本届政府来说，手笔之大，前所未有。

    其实，回顾新中国的住宅制度改革历史，可以看出此轮“楼市新政”算不得改弦更张，无非是中国在房改与楼市上还在“摸石头”的一个序曲而已。中国在改革初期，要“摸石头”甚至是全面“摸石头”，都是可以理解的；毕竟当时没有经验，国际上也没有同类转型的案例可供借鉴。但已经改革三十多年后的今天，还要继续这么“摸石头”，其实就大可不必了。

    而导致中国在房改上一直“摸石头”的原因，是中国迄今在楼市上尚缺乏确保楼市稳定的基本要素。那么，如何才能让中国的楼市做到和大部分西方发达国家，尤其是欧洲大陆国家如法国那样稳定呢？笔者认为“去行政化”，正确定位商品房，尽快取消“多轨制”的中国式房屋市场，以及利用售房市场与租房市场互动调节的功能，这四个做法会是有效之策。

    首先，要“去行政化”。中国历来奉行“大政府”，太喜欢“管”了，如同“保姆”一般。管理部门的强力介入有时是关键的，尤其在工业化的初期以及在经济发展层面极低的历史背景下；但管理部门的强力介入有时也会得不偿失，尤其随着“改革开放”的深化，能“管”和要“管”的东西越来越少了，管理部门的有些人就极不适应。在楼市上也是如此。

    中国房改与楼市从其开始与诞生之日起，就夹杂着浓重的政治与行政的气息，可以说在一定程度上，中国楼市已经成为政府与房地产开发商之间互相“绑架”的工具，同时又是地方政府财政支出的绝大部分来源。

    不用说一直标榜“自由经济”与“市场经济”的英美文化国家，就连欧洲大陆国家，例如一直以“国家干预”著称的法国，也在楼市上尽量少行政介入。房屋交易，有公证员，有律师，若有必要，有房屋中介，这就够了。这与中国多个管理部门轮番介入的做法相差甚远，当然这与其中的油水不无干系。

    其次，要正确定位商品房。中国的房屋如果按照消费与价格层面，可以分为三类：商品房、经适房和保障房。“商品房”的价位最高，最好针对富人以及收入较高阶层；“经适房”是“经济适用房”的简称，从90年代的“安居房”演变而来，主要针对工薪阶层，尤其是中下收入阶层；而“保障房”则是针对最低收入者以及家庭生活有一定困难的家庭。

    在此姑且不谈经适房和保障房，这两个比较简单，无非一个是有条件地出售，一个是有条件地出租；光看商品房就会发现诸多的问题，其中一个很简单的问题是，既然是“商品房”，为何又不让其“商品化”呢？“商品房”是不是一种“商品”？

    还有，要尽快取消“多轨制”的中国式房屋市场。中国的房屋市场纷繁复杂，不免让人头晕目眩。从改革之前的社会主义式“福利分房”，到1998年起实行住房“货币化”，逐步取消福利分房。这样，中国的房屋作为一样商品总体进入了市场，实乃历史一大进步。但迄今中国楼市依然存有严重的“多轨制”，即除了市场上一部分由市场决定的住房之外，还有多种部分或全部游离在市场之外的形式，例如“学区房”。

    “学区房”倚仗的是被划入“学区”这个特殊的地位，至于如何划入、为何划入，却有太多的道道。学区房一般都是在老区，房屋质量一般甚至较差，但基于“学区”的特殊卖点，例如每平米的价格从常规市场的1万元到“学区房”的5万，从常规市场的5万到“学区房”的20万，不一而足。此类严重违反常规市场规律与特点的“楼市多轨制”的存在，为中国的楼市添加了诸多的变数与不合理性，要不扭曲显然是不可能的。

    “学区房”的现象在法国是否也有？其实也是存在的，尽管没有中国那么严重。但法国政府出台了对低收入阶层的照顾以及其它政策，加以限制与调节。

    最后，要充分利用售房市场与租房市场互动调节的功能。假设在一定时期内对居住的总体需求是固定的，那么如果售房市场旺盛，则租房市场必定萎缩，反之亦然。

    法国是通过征收“空置税”的办法，“迫使”房主出租房屋，以此来确保房屋市场上的供应量。在法国不少城市，房屋空置第一年，法律规定业主须缴纳房屋市值10%的罚金，第二年为12.5%，第三年则为15%。这样，市场上出租的房子多了，自然房租价格就会下调。同时，也能有效地避免中国诸多地方出现的“鬼屋”和“鬼城”的现象。当然，这种政策的实行要有恰当的条件，通常要在该社区已经相当成熟的背景之下方可。

    至于中国此轮楼市“新政”，其实也不是孤立的，它是与中国政府即将实行的总体宽松政策相关的。中国央行已经几番下调基准利率，楼市宽松也与货币宽松紧密相连，哪怕新出台的存款保险制度也是如此。“酝酿了21年之久的存款保险制度正式落地，国务院正式发布《存款保险条例》规定，存款保险最高偿付限额为人民币50万元”。这无非也表明市场将呈现宽松态势，以及银行业将更多地参与竞争，进而会带有更多的潜在风险。（财富中文网）

    （注：本文仅代表作者观点。）